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Simulateur SCPI
Cash, crédit ou versements programmés · loyers perçus ou réinvestis · France / Europe · délai de jouissance, déficit foncier, fiscalité étrangère · jusqu'à 40 ans, en personne physique ou société à l'IS.
Autres simulateurs
Paramètres de l'opération
Cadre d'investissement
La SCPI & le rendement
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Financement & versements
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Stratégie & fiscalité
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Résultats
Projection
À horizon ans
Évolution dans le temps
Parts de SCPI détenues
Hypothèses & limites.
- Délai de jouissance : chaque part (initiale, réinvestie ou issue d'un versement) ne produit de loyer qu'après le délai (souvent 5-6 mois) — l'année d'acquisition est partielle.
- Part entière : versements et loyers réinvestis n'achètent que des parts pleines ; le reliquat s'accumule jusqu'au prix de part suivant.
- Prix de cession : la valeur de revente = prix de part revalorisé × (prix de cession / prix d'acquisition). La décote « frais de souscription » ne s'applique donc qu'à la revente, pas aux loyers.
- Part France : loyers imposés au TMI + 17,2 %. Intérêts d'emprunt + ADI déductibles → l'excédent crée un déficit foncier reportable.
- Part Europe : impôt payé à l'étranger (20 % par défaut, retiré du versé) puis crédit d'impôt en France = base × max(0 ; TMI − taux étranger), sans prélèvements sociaux.
- Déficit foncier : les intérêts + ADI s'imputent d'abord sur la part France ; le reliquat non utilisé s'impute sur la part Europe (bénéfice restant après impôt étranger), puis le solde est reporté.
- Différé : pendant le différé (souvent aligné sur la jouissance), seuls intérêts + ADI sont payés, sans amortissement du capital.
- Société à l'IS : résultat = loyers − intérêts − ADI − intérêts de CCA − frais comptables, imposé à l'IS (15 %/25 %), déficit reportable ; à la sortie : PV imposée à l'IS après imputation du déficit reportable, remboursement du CCA non fiscalisé, solde distribué en dividende (PFU 30 %). L'imposition personnelle des intérêts de CCA n'est pas modélisée.
Données SCPI (prix, rendement, revalorisation) reprises des simulateurs de référence au 20/03/2026 — à revérifier au dernier reporting/DIC. Le split France/Europe est un paramètre indicatif à confirmer. Estimation pédagogique, ne constitue pas un conseil ni un engagement.